Depositum og forudbetalt leje: Regler og rettigheder i dansk lejelov

# Depositum og forudbetalt leje: Regler og rettigheder i dansk lejelov

Depositum er et af de hyppigste konfliktemner i danske lejeforhold. Lejere mister tusindvis af kroner hvert år — enten fordi de ikke kender reglerne, eller fordi udlejer trækker fra uden at have ret til det. Og udlejere risikerer på den anden side at stå med ubetalt husleje og beskadiget inventar, hvis de ikke håndterer depositum korrekt fra starten.

Denne guide gennemgår depositum lejekontrakt regler fra grunden: hvad depositum og forudbetalt leje er, hvad udlejer lovligt kan kræve, hvornår pengene skal tilbagebetales, og hvad du stiller op, hvis tingene går galt.

---

Hvad er depositum og forudbetalt leje?

De to begreber forveksles ofte, men de er juridisk set vidt forskellige:

Depositum er et beløb, du betaler som lejer ved indflytning som en slags sikkerhedsstillelse. Pengene tilhører dig — de er blot deponeret hos udlejer som garanti for, at du afleverer lejemålet i ordentlig stand og betaler den husleje, du skylder. Når du fraflytter, skal udlejer tilbagebetale depositum, minus lovlige fradrag.

Forudbetalt leje er derimod husleje, du betaler forud — typisk for de første en til tre måneder af lejemålet. Beløbet er udlejers ejendom fra dag ét og anvendes til at dække huslejen for de aftalte måneder. Det er altså ikke en form for sikkerhed, men forudbetaling for en ydelse.

Begge beløb reguleres af lejeloven, og der er klare grænser for, hvor meget udlejer kan kræve.

---

Depositum max beløb: Hvad må udlejer kræve?

Lejeloven sætter klare lofter for, hvad udlejer kan opkræve ved indflytning. Ifølge lejelovens § 16 gælder følgende regler:

• Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje
• Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders husleje

Huslejen beregnes her som den rene bolighusleje — aconto-beløb til varme, vand og el tæller ikke med i beregningsgrundlaget.

Det betyder, at der ved indflytning i et lejemål til fx 8.000 kr. om måneden (excl. forbrug) kan kræves op til:

• Depositum: 24.000 kr.
• Forudbetalt leje: 24.000 kr.
• I alt: 48.000 kr. — udover den løbende måneds husleje

Kræver udlejer mere end det, er det ulovligt. Du har ret til at kræve det overskydende tilbage, og huslejenævnet kan pålægge udlejer at tilbagebetale det.

> Tip: Sørg for at din [lejekontrakt](/skabeloner/lejekontrakt) tydeligt angiver både depositum og forudbetalt leje som adskilte poster med beløb.

---

Hvornår skal depositum tilbagebetales?

Lejeloven angiver ikke en præcis frist for tilbagebetaling af depositum, men det følger af den almindelige forpligtelse til at handle inden for "rimelig tid." I praksis betyder det normalt 2–6 uger efter fraflytning.

Tilbagebetalingen sker, når udlejer har:

1. Afholdt fraflytningssyn og udsendt fraflytningsrapport

2. Opgjort eventuelle istandsættelsesudgifter

3. Afregnet for eventuelle forbrugsmålere

4. Fratrukket evt. huslejerestancer

Udlejer er forpligtet til at sende en specificeret fraflytningsopgørelse, som viser, hvad der trækkes fra og hvad der tilbagebetales. Uspecificerede fradrag er ugyldige — det er ikke nok at skrive "istandsættelse 10.000 kr." uden dokumentation for, hvad pengene dækker.

Det er vigtigt at bemærke, at forudbetalt leje tilbagebetales ikke på samme måde som depositum — den bruges løbende til at dække de måneder, den er betalt for. Er der ikke opsagt med korrekt varsel, kan den forudbetalte leje dog gå tabt.

---

Hvad må udlejer trække fra i depositum?

Det er her, mange tvister opstår. Udlejer kan kun modregne i depositum for specifikke udgifter:

Lovlige fradrag

• Istandsættelse af mangler: Skader og beskadigelser der overskrider normalt slid og ælde
• Manglende rengøring: Lejemål afleveret i væsentligt ringere rengjort stand end ved indflytning
• Ubetalte huslejerestancer: Skyldige huslejebetalinger på fraflytningsdatoen
• Forbrugsmangel: Restgæld på varme-, vand- eller el-regnskab
• Manglende opsigelse: Husleje for perioder, lejemålet ikke er opsagt korrekt

Ulovlige fradrag

• Normalt slid og ælde: Gulve der slides lidt med årene, maling der guller, tapetseri der fades — det er normal slitage og aldrig lejers regning
• Vedligeholdelse udlejer er ansvarlig for: Fx indvendigt maling, hvis kontrakten ikke pålægger lejer dette
• Forbedringer: Udgifter til at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytning

En god tommelfingerregel: Udlejer kan kræve aflevering i samme stand som ved indflytning, korrigeret for normalt slid. Ikke bedre. Ikke dårligere.

---

Indflytnings- og fraflytningsrapport: Din vigtigste beskyttelse

Indflytnings- og fraflytningsrapporten er afgørende dokumentation i en depositumstvist. Forstå, hvad de betyder for dig:

Indflytningsrapporten

Udlejer er lovpligtig til at afholde et indflytningssyn og udfærdige en indflytningsrapport. Rapporten skal udsendes til lejer senest 2 uger efter indflytning.

Rapporten dokumenterer lejemålets stand ved overtagelsen — og det er netop her, de mange tvister begynder. Skader, der ikke er noteret i indflytningsrapporten, risikerer at blive hængt på lejer ved fraflytning.

Som lejer bør du:

• Møde op til indflytningssynet og deltage aktivt
• Insistere på, at alle fejl og mangler noteres — selv de mindste
• Fotografere alt: ridser, hullet vaskemaskine, revner i loft, slidt parket
• Bede om kopi af rapporten, og tilføj skriftlige bemærkninger, hvis du er uenig

Fraflytningsrapporten

Tilsvarende gælder ved fraflytning. Udlejer skal:

• Varsle fraflytningssynet mindst 1 uge i forvejen
• Afholde syndet og udfærdige fraflytningsrapport
• Udsende rapporten senest 2 uger efter fraflytning

Fraflytningsrapporten sammenlignes med indflytningsrapporten. Kun skader og mangler, der ikke fremgår af indflytningsrapporten, og som overskrider normalt slid, kan trækkes i depositum.

> Vigtigt: Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn, eller ikke sender rapporten inden for fristen, mister udlejer i mange tilfælde retten til at gøre krav gældende mod depositum for skader, der ville have fremgået af rapporten.

Se også vores guide om [fraflytningsrapporten](/blog/fraflytningsrapport-guide) for en komplet gennemgang af processen.

---

Hvad gør du, hvis udlejer ikke tilbagebetaler?

Går fristen, og du ikke har hørt fra udlejer — eller du er uenig i fradragene — har du flere muligheder:

1. Skriftlig henvendelse til udlejer

Start med at sende udlejer en skriftlig påkravsskrivelse med en rimelig betalingsfrist (typisk 10 arbejdsdage). Bevar al kommunikation skriftligt — e-mail er fint.

2. Huslejenævnet

Er udlejer uenig eller svarer ikke, kan du indbringe sagen for det lokale huslejenævn. Det er billigt (klagegebyr ca. 266 kr. i 2026), relativt hurtigt og lejervenligt.

Huslejenævnet behandler:

• Tvister om tilbagebetaling af depositum
• Uenighed om istandsættelsesfradrag
• Spørgsmål om normalt slid kontra beskadigelse

Se vores guide til [klage til huslejenævnet](/blog/huslejenaevn-klage-guide) for trin-for-trin vejledning.

3. Fogedretten

Har huslejenævnet givet dig medhold, kan du begære sagen afgjort ved fogedretten, som kan iværksætte lønindeholdelse eller anden tvangsinddrivelse mod udlejer.

Har huslejenævnet ikke kompetence (fx ved erhvervslejemål), er fogedretten alternativet fra starten.

---

Depositum ved forældrekøb og fremleje

Der gælder særlige forhold i disse to situationer:

Forældrekøb

Ved forældrekøb — hvor forældre køber en lejlighed og lejer den ud til deres barn — er der formelt et lejeforhold. Lejeloven gælder i princippet, men mange forældrekøbslejemål mangler korrekt lejekontrakt, aftale om depositum og de lovpligtige rapporter.

Det kan skabe problemer, både skattemæssigt og juridisk, når barnet fraflytter. Sørg altid for at oprette en korrekt, skriftlig [lejekontrakt](/skabeloner/lejekontrakt) — selv ved forældrekøb.

Fremleje

Fremlejer du din lejlighed eller et værelse, gælder du som udlejer over for fremlejetager. Du er ansvarlig for at overholde lejelovens regler, herunder regler om depositum max beløb.

Din samlede opkrævning hos fremlejetager (depositum + forudbetalt leje) må ikke overstige 6 måneders husleje. Overholdes dette ikke, kan fremlejetager kræve det overskydende tilbagebetalt — og du hæfter.

Se vores guide til [opsigelse af lejekontrakt som lejer](/blog/opsigelse-lejekontrakt-lejer) for mere om regler ved fraflytning og fremleje.

---

Checkliste: Undgå depositumstvister

Brug denne liste, hvad enten du er lejer eller udlejer:

Ved indflytning:

• [ ] Opret skriftlig lejekontrakt med specificeret depositum og forudbetalt leje
• [ ] Afhold indflytningssyn og udfærdig rapport
• [ ] Fotografer lejemålets stand grundigt
• [ ] Udlejer sender rapporten senest 2 uger efter indflytning
• [ ] Lejer gennemlæser og tilføjer eventuelle bemærkninger

Ved fraflytning:

• [ ] Udlejer varsler fraflytningssyn 1 uge i forvejen
• [ ] Fraflytningsrapport sendes senest 2 uger efter fraflytning
• [ ] Specificeret opgørelse over fradrag sendes til lejer
• [ ] Tilbagebetaling sker inden rimelig tid (normalt 2–6 uger)

---

Ofte stillede spørgsmål om depositum

Hvad er det maksimale depositum, en udlejer må kræve?

Udlejer må maksimalt kræve 3 måneders husleje som depositum og 3 måneders husleje som forudbetalt leje — i alt op til 6 måneders husleje ekskl. forbrug ved indflytning.

Hvornår skal depositum tilbagebetales?

Lejeloven angiver ikke en eksakt frist, men praksis er 2–6 uger efter fraflytning, når udlejer har opgjort evt. fradrag. Udlejer skal sende en specificeret fraflytningsopgørelse.

Kan udlejer trække for normalt slid og ælde i depositum?

Nej. Normalt slid er aldrig lejers ansvar. Kun egentlige skader og mangler udover det, der er sket ved normal brug over tid, kan fratrækkes i depositum.

Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

Depositum er en sikkerhedsstillelse, der tilhører lejer og skal tilbagebetales. Forudbetalt leje er forudbetaling af huslejen for de første måneder og tilhører udlejer, når perioden er afviklet.

Hvad gør jeg, hvis udlejer ikke tilbagebetaler mit depositum?

Start med en skriftlig påkravsskrivelse. Reagerer udlejer ikke, kan du klage til det lokale huslejenævn for ca. 266 kr. (2026-takst). Huslejenævnet kan pålægge udlejer at tilbagebetale beløbet.

Kan udlejer kræve depositum ved fremleje?

Ja, men det samlede depositum + forudbetalt leje kan maksimalt udgøre 6 måneders husleje. Overskrides dette, har fremlejetageren krav på at få det overskydende tilbagebetalt.

Er der pligt til fraflytningssyn?

Ja. Udlejer er forpligtet til at varsle fraflytningssynet mindst 1 uge i forvejen og udsende fraflytningsrapporten senest 2 uger efter. Gøres dette ikke, kan udlejer i mange tilfælde miste retten til at gøre krav gældende mod depositum.

Hvad sker der med depositum, hvis udlejer sælger ejendommen?

Depositum følger lejemålet — ikke udlejeren. Den nye ejer overtager forpligtelsen til at tilbagebetale depositum ved fraflytning. Sørg for dokumentation for det betalte beløb.

---

Konklusion

Depositum og forudbetalt leje er en fast del af ethvert dansk lejeforhold — og reglerne er klare, bare man kender dem. Maksimalt 3 måneders husleje i depositum, krav om specificeret fraflytningsopgørelse, og kun lovlige fradrag for reelle skader.

Den bedste forebyggelse er en korrekt oprettet [lejekontrakt](/skabeloner/lejekontrakt), grundig dokumentation ved ind- og fraflytning, og kendskab til huslejenævnet som lavtærskel klageinstans.

Har du brug for en lejekontrakt, der lever op til lejelovens krav? LegalDock hjælper dig med at udfylde og underskrive en juridisk korrekt lejekontrakt digitalt.

Se også:

• [Lejekontrakt guide for udlejere](/blog/lejekontrakt-guide-udlejer)
• [Fraflytningsrapport guide](/blog/fraflytningsrapport-guide)
• [Klage til huslejenævnet](/blog/huslejenaevn-klage-guide)
• [Opsigelse af lejekontrakt som lejer](/blog/opsigelse-lejekontrakt-lejer)

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller Lejernes Landsorganisation for rådgivning om din specifikke situation.