Depositumaftale: Hvornår skal du bruge en, og hvad skal den indeholde?

Hvad er et depositum, og hvornår bruges det?

Et depositum er en pengeindbetaling, der stilles som sikkerhed for opfyldelsen af en aftale. Deponenten (den der indbetaler) stiller beløbet til disposition for modparten, som kan bruge det som kompensation, hvis deponenten misligholder aftalen.

Depositum bruges i mange sammenhænge:

• Lejeforhold: lejeren betaler depositum som sikkerhed for huslejebetalinger og eventuelle skader
• Erhvervslejekontrakter: tilsvarende, men med fri aftale om størrelse
• Køb af fast ejendom: binder købers og sælgers intentioner inden endelig overdragelse
• Kontrakter om tjenesteydelser: leverandøren kræver depositum som sikkerhed for ordreannullering
• Udstyrsleje og kortidsudlejning: udlejer sikrer sig mod skader og manglende tilbagelevering

I de fleste tilfælde reguleres depositum som en klausul i den overordnede aftale (fx lejekontrakten). Men i visse situationer er det hensigtsmæssigt at oprette en separat depositumaftale — et selvstændigt dokument, der alene regulerer depositummet.

---

Hvornår bør du oprette en separat depositumaftale?

En separat depositumaftale giver mening, når:

• Depositum indbetales, inden den primære aftale er underskrevet — fx ved reservation af en ejendom eller en ydelse
• Vilkårene for tilbagebetaling er komplekse og bør fremgå tydeligt og adskilt fra andre kontraktsvilkår
• Depositum indbetales i en relation, der ikke i øvrigt formaliseres i en kontrakt — fx ved lån af materiel mellem privatpersoner
• Du ønsker et selvstændigt, underskrevet dokument som dokumentation over for bank, revisor eller tredjepart

I lejeforhold er depositum typisk reguleret direkte i lejekontrakten. En særskilt depositumaftale er ikke nødvendig, men kan bruges som supplement til lejekontrakten for at tydeliggøre tilbagebetalingsvilkårene.

---

Depositum ved lejeforhold — reglerne du skal kende

I private lejeforhold er der særlige lovregler om depositum (lejeloven § 14):

• Maksimum: Depositum må ikke overstige 3 måneders leje (excl. acontobidrag til varme og el)
• Forudbetalt leje: Ud over depositum kan udlejer kræve op til 3 måneders forudbetalt leje
• Ingen sammenfletning: Depositum og forudbetalt leje er to separate beløb — begge er begrænset til 3 måneder
• Tilbagebetalingspligt: Depositum skal tilbagebetales inden for rimelig tid efter fraflytning, med fradrag for dokumenterede skader og skyldig husleje

Overskrides de lovbestemte grænser, er det overskydende beløb ugyldigt, og lejer kan kræve det tilbage med tillæg af renter. Udlejer kan ikke frit bestemme over depositummet i lejeperioden — beløbet er bundet og kan kun modregnes ved ophør af lejeforholdet.

---

Hvad skal en depositumaftale indeholde?

En korrekt oprettet depositumaftale bør indeholde følgende elementer:

1. Parternes identifikation

Fulde navne og adresser på begge parter. Angiv CPR- eller CVR-numre, hvor det er relevant.

2. Depositummets størrelse

Det præcise beløb i kroner angives. Undgå vage formuleringer som "et rimeligt beløb".

3. Formålet med depositummet

Beskriv kort, hvad depositummet sikrer: fx "sikkerhed for lejers overholdelse af lejeaftalen af [dato]" eller *"reservation af [ejendom] frem til endelig handel".

4. Indbetaling

Hvornår og hvordan indbetales depositummet? Bankoverførsel er at foretrække, da det giver dokumentation. Angiv IBAN/kontonummer og referencekode.

5. Opbevaringsbetingelser

Skal depositummet stå på en særskilt konto? Forrentes det? Hvem administrerer det?

For erhvervslejekontrakter og større beløb er det ikke ualmindeligt, at depositum deponeres på en særskilt klientkonto hos en advokat eller i et pengeinstitut.

6. Tilbagebetalingsvilkår

Det vigtigste punkt: under hvilke betingelser tilbagebetales depositummet?

• Fuld tilbagebetaling: betingelserne for fuld tilbagebetaling (fx: lejeaftalen opfyldes, ingen skader, ingen skyldig husleje)
• Delvis tilbagebetaling: hvilke fradrag kan foretages, og for hvad?
• Fortabelse: hvornår kan modparten beholde depositummet? (fx: ophævelse på grund af lejers misligholdelse)

7. Frist for tilbagebetaling

Angiv en konkret frist — fx "inden 14 dage efter fraflytningsdato og underskrevet fraflytningsrapport". I lejeforhold anbefaler lejernes organisationer maksimalt 30 dage, men loven fastsætter ikke en specifik frist.

8. Tvistløsning

Hvad sker der, hvis parterne er uenige om fradrag i depositummet? Angiv en procedure — fx frivillig forhandling, mægling eller Huslejenævnet (for beboelseslejemål).

9. Underskrifter

Begge parter underskriver og daterer aftalen. Gem underskrevet kopi.

---

Depositum ved boligkøb

Når du køber en bolig, kræver sælger typisk et handsdepositum — et bevis på, at du mener det alvorligt. Normalt udgør handsdepositum 5-10% af købesummen.

Handelsdepositummet er i praksis reguleret i købsaftalen, men det er vigtigt at forstå:

• Depositum er bindende — du mister det ved uberettiget ophævelse af handlen
• Fortrydelsesretten giver dig 6 hverdage til at fortryde — men kun mod betaling af 1% af købesummen til sælger
• Depositummet modregnes i købesummen ved handel

Her er en separat depositumaftale typisk ikke nødvendig, da handelsbetingelserne fremgår af købsaftalen.

---

Hvad kan man bruge depositummet til?

Modparten kan kun bruge depositummet til berettigede krav i henhold til aftalen. Fx:

• Dokumenterede skader, der overstiger normal slitage (i lejeforhold)
• Skyldig husleje
• Udgifter ved lejers manglende overholdelse af renoveringspligter
• Kompensation ved uberettiget annullering af aftalen

Modparten kan ikke bruge depositummet til:

• Krav, der ikke fremgår af aftalen
• Skader forårsaget af normal slitage
• Udestående krav, der ikke er dokumenterede

---

Lav din depositumaftale med LegalDock

LegalDock tilbyder en depositumaftale-skabelon, der dækker alle de centrale elementer og kan tilpasses din situation — uanset om det gælder boligudlejning, erhvervslejekontrakt eller andre aftaleforhold.

Skabelonen kan udfyldes på få minutter og sendes til digital underskrift direkte i platformen.

Bemærk: LegalDock leverer juridiske dokumentskabeloner og generel information. Indholdet i denne artikel er ikke juridisk rådgivning. Kontakt en advokat, hvis du er i tvivl om din konkrete situation.