Indflytningsrapport: Skabelon, krav og udfyldelse (2026)

Hvad er en indflytningsrapport?

En indflytningsrapport er et dokument, der registrerer boligens stand på det tidspunkt, hvor en ny lejer overtager lejemålet. Rapporten er et vigtigt juridisk redskab for begge parter:

• For udlejer: Dokumentation for boligens tilstand ved indflytning — nødvendig for at kræve erstatning for skader ved fraflytning
• For lejer: Bevis for allerede eksisterende fejl og mangler, der ikke kan gøres lejeren ansvarlig for

Selvom indflytningsrapporten ikke er lovpligtig i alle tilfælde, er den i praksis uundværlig for enhver udlejer, der ønsker at kunne kræve kompensation ved fraflytning. Uden en indflytningsrapport er det nærmest umuligt at bevise, at en skade ikke eksisterede ved lejers indflytning.

---

Er indflytningsrapporten lovpligtig?

Siden lejelovsreformen i 2022 gælder følgende:

Udlejer er forpligtet til at afholde et indflytningssyn, hvis lejer anmoder herom. Anmodningen skal ske senest 2 uger efter indflytning. Udlejer skal indkalde lejer til synet med mindst 1 uges varsel.

Derudover: Uanset om der er afholdt formelt syn, bør udlejer altid udfærdige en indflytningsrapport og sørge for at få lejers underskrift — ellers risikerer udlejer at miste retten til at fremsætte krav ved fraflytning.

Konklusionen: Indflytningsrapporten er ikke lovpligtig som løbende dokumentation, men indflytningssynet er det på lejers anmodning — og rapporten er den naturlige dokumentation fra dette syn.

---

Hvad skal en indflytningsrapport indeholde?

En grundig indflytningsrapport dokumenterer boligens tilstand rum for rum. Her er hvad den bør indeholde:

Stamoplysninger

• Lejemålets adresse (inkl. etage og dør)
• Indflytningsdato
• Navn og kontaktoplysninger på udlejer og lejer
• Referencenummer til lejekontrakten

Tilstandsbeskrivelse rum for rum

Gå alle rum igennem systematisk:

For hvert rum registreres:

• Vægge (maling, tapet — tilstand og farve)
• Loft (maling — tilstand)
• Gulve (parket, fliser, laminat — ridser, pletter, slitage)
• Vinduer og døre (funktion, tætning, glas)
• Eventuelle fejl og mangler med præcis beskrivelse

Særlige rum:

• Køkken: Køkkenelementer, bordplade, ovn, emhætte, køleskab/frys (hvis medfølger), køkkenvask
• Badeværelse: Armaturet, brusekabine/badekar, toilet, fliser, fuger, ventilation
• Entre/gang: Hoveddør (lås, tætning), postkasse
• Kælder/loftsrum: Hvis medlejet — tilstand, mørke pletter, fugt

Installation og teknik

• El: Stikkontakter, lyskontakter, lampeudtag — fungerer de alle?
• Vand og varme: Radiatorventiler, vandlåse, rørføring
• Hårde hvidevarer: Vaskemaskine, opvaskemaskine, komfur m.m. (hvis medlejet)
• Nøgler: Antal udleverede nøgler (boenøgle, postkassenøgle, vaskerikortet m.m.)

Bilag

• Fotos med dato (helst geotagget)
• Kopi af seneste opgørelse over indvendig vedligeholdelseskonto (hvis relevant)

---

Indflytningsrapport vs. fraflytningsrapport

De to rapporter hænger uløseligt sammen:

Ved fraflytning sammenlignes de to rapporter. Skader, der ikke fremgår af indflytningsrapporten, men fremgår af fraflytningsrapporten, kan potentielt kræves erstattet af lejer — forudsat de overstiger "normal slitage".

Hvad er normal slitage?

Lejeloven definerer normal slitage som den nedslidning, der følger naturligt af brug over tid. Eksempler:

• En lettere falmet maling på vægge = normal slitage
• Dybe ridser i parketgulv fra tunge møbler = skade ud over normal slitage
• Gult tapet fra dagslys = normal slitage
• Huller i vægge fra skruer i store antal = kan kræve erstatning

---

Trin-for-trin: Sådan udfylder du indflytningsrapporten

Trin 1: Forbered synet

Udlejer sørger for, at boligen er ryddet og rent inden indflytningssyn. Lejer og udlejer mødes på adressen på det aftalte tidspunkt.

Trin 2: Gå igennem boligen systematisk

Tag rapporten med og gå rum for rum. Registrer alt — også småting. Det er langt bedre at dokumentere noget, der viser sig at være uvæsentligt, end at overse noget, der ender i en tvist.

Trin 3: Tag fotos af alt, der registreres

For hvert registreret punkt tages mindst ét foto. Datoer og tidsstempler bør fremgå af fotoet.

Hvad skal fotograferes:

• Alle rum i helhedsbilleder
• Nærbilleder af eventuelle fejl og mangler
• Gulvflader (ridser, pletter)
• Vægge (skader, misfarvning)
• Køkken og bad (fuger, armatur)
• Alle medfølgende apparaters stand

Trin 4: Underskrift fra begge parter

Begge parter underskriver rapporten — udlejer og lejer. Lejers underskrift er afgørende: den bekræfter, at lejer er bekendt med rapportens indhold og ikke bestrider dens rigtighed på indflytningsdagen.

Nægter lejer at underskrive, bør dette noteres i rapporten ("lejer nægter at underskrive").

Trin 5: Kopi til begge parter

Lejer skal have en kopi af indflytningsrapporten — helst samme dag, senest inden for rimelig tid. Digital levering (e-mail) er fuldt gyldigt.

---

Hvad sker der, hvis der ikke er en indflytningsrapport?

Uden en indflytningsrapport er din position som udlejer svag ved fraflytning:

• Du kan ikke dokumentere, hvad skaderne eksisterede inden lejers indflytning
• Huslejenævnet og boligretten vil som udgangspunkt give lejer medhold, da bevisbyrden påhviler udlejer
• Du mister reelt retten til at kræve erstatning for skader — selv om du har betalt for udbedring

Dette er den absolut hyppigste årsag til, at udlejere taber sager ved Huslejenævnet.

---

Indflytningsrapportens rolle ved depositumafregning

Depositummet dækker udgifter til:

• Istandsættelse ud over normal slitage
• Skyldig husleje
• Eventuelle andre ubetalte krav

Beregningen af istandsættelseskrav ved fraflytning foretages ved at sammenligne:

1. Fraflytningsrapportens tilstandsbeskrivelse

2. Indflytningsrapportens tilstandsbeskrivelse

Kun skader, der ikke fremgik af indflytningsrapporten og ikke udgør normal slitage, kan trækkes fra depositummet.

Eks: Lejer bor 4 år. Vægge skal males. Er der i indflytningsrapporten noteret, at vægge var "nymalede" ved indflytning, og vægge nu er medtagne, kan malerregning eventuelt kræves — delvist.

---

Digitale indflytningsrapporter

I dag er det muligt at udfylde og underskrive indflytningsrapporter digitalt. Fordele:

• Fotos vedhæftes direkte i rapporten
• Begge parter underskriver digitalt fra mobil eller computer
• Automatisk tidsstempling af underskrift og fotos
• Sikker opbevaring — rapporten gemmes i skyen
• Nem deling med begge parter og evt. Huslejenævnet

En digital rapport er juridisk ligeværdig med en papirrapport, blot den er underskrevet af begge parter.

---

Typiske fejl i indflytningsrapporter

1. Kun overordnede beskrivelser

"Stue: normal stand" er ubrugeligt som dokumentation. Beskriv præcist: "Stue: venstre væg har malingsafskalling ca. 30×20 cm ved vindue."

2. Ingen fotos

Fotos er rapporten værd. En rapport uden fotos giver begrænset bevisværdi.

3. Kun udlejer underskriver

Lejers underskrift er essentiel. Sørg for at indflytningssyn afholdes, inden lejer er fraflyttet (det lyder indlysende, men sker for sjældent).

4. Forsinket udfyldelse

Udfyld rapporten ved synet — ikke efterfølgende. En rapport udfyldt to uger efter indflytning er sårbar over for indsigelse.

5. Manglende kopi til lejer

Lejer skal have sin kopi. Mangler den, svækkes rapportens troværdighed.

---

Opret din indflytningsrapport med LegalDock

Med LegalDock opretter du en professionel og juridisk holdbar [indflytningsrapport](/skabeloner/indflytningsrapport) — på under 15 minutter. Vores skabelon guider dig rum for rum og sikrer, at du ikke overser kritiske punkter.

• Rum-for-rum guide til tilstandsregistrering
• Vedhæft fotos direkte i rapporten
• Digital underskrift fra lejer ved indflytning
• Kopi sendes automatisk til begge parter

Du kan også oprette en [lejekontrakt](/skabeloner/lejekontrakt) og en [fraflytningsrapport](/skabeloner/fraflytningsrapport) — alle tre dokumenter danner grundlaget for et veldokumenteret lejeforhold.

Start dit lejeforhold rigtigt → [Opret indflytningsrapport](/skabeloner/indflytningsrapport)

---

> Juridisk ansvarsfraskrivelse: Denne artikel er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. Lejeloven er kompleks, og konkrete situationer kan afvige fra de generelle regler. Kontakt en advokat eller Huslejenævnet for rådgivning i konkrete tvister.