Lejekontrakt 2026: Komplet guide til udlejere og lejere

# Lejekontrakt 2026: Komplet guide til udlejere og lejere

Hvad enten du er ved at leje din første lejlighed ud eller skal skrive under på en ny lejekontrakt som lejer, er det afgørende at forstå, hvad der faktisk står i dokumentet — og hvad loven siger, at der skal stå. En lejekontrakt er juridisk bindende fra underskriftens tidspunkt, og mange konflikter mellem udlejere og lejere opstår fordi en eller begge parter ikke var klar over, hvad de indgik aftale om.

Denne guide gennemgår lejelovens krav til lejekontrakten, hvad typeformularerne indebærer, og hvad du som henholdsvis udlejer og lejer bør holde øje med i 2026.

Lejeloven 2026 — hvad er nyt?

Den nuværende lejelov (Lov om leje, L 928, 2022) er en samling og modernisering af den tidligere lejelov og boligreguleringsloven. Den trådte i kraft den 1. juli 2022 og gælder stadig i 2026.

Vigtige principper i den gældende lejelov:

• Typeformularer er obligatoriske for de fleste boliglejemål
• Stærke lejerrettigheder — mange vilkår, der er til skade for lejeren, er ugyldig
• Huslejenævnets rolle — nævnet afgør tvister om husleje, depositum og vedligeholdelse uden domstolsbehandling
• Digital kommunikation er lovlig med lejerens samtykke

Typeformular A og typeformular B

De fleste boliglejemål i Danmark reguleres af Typeformular A (9. udgave), som er det officielle lejekontraktformular godkendt af Indenrigs- og Boligministeriet. Formularen sikrer, at begge parter kender deres rettigheder og forpligtelser.

Typeformular A

Bruges til privat beboelseslejemål. Den indeholder:

• Standardvilkår der er lovmæssigt godkendte
• Mulighed for individuelle tillæg (§ 11)
• Klar opdeling af ansvarsforhold

Vigtig regel: Afviger udlejeren fra typeformularen på en måde der er til skade for lejeren, kan vilkåret erklæres ugyldigt — selv om lejeren har skrevet under.

Typeformular B

Bruges til tidsbegrænsede lejemål (over 2 år). Er tidsbegrænsningen under 2 år, er den som udgangspunkt ugyldig.

Hvornår er typeformularen ikke påkrævet?

Typeformularen gælder primært for privat beboelseslejemål. Erhvervslejekontrakter følger andre regler. Se vores guide til [erhvervslejekontrakt](/blog/erhvervslejekontrakt-guide).

Opret lejekontrakt med LegalDock →

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

En gyldig lejekontrakt for boliglejemål skal indeholde:

1. Parterne

• Udlejers fulde navn, adresse og CPR- eller CVR-nummer
• Lejerens fulde navn og adresse
• Datoen for aftalens indgåelse

2. Lejemålets adresse og beskrivelse

Den præcise adresse inklusive etage og dør. Beskriv også, hvad der lejes — er det en lejlighed, et værelse, et hus? Er der kælder, loft, parkeringsplads eller anden fællesfacilitet inkluderet?

3. Lejeforholdet start

Indflytningsdatoen — dvs. hvornår lejeren overtager lejligheden og begynder at betale husleje.

4. Husleje og betalingsbetingelser

• Månedlig husleje
• Forfaldsdato (typisk den 1. i måneden)
• Betalingskonto
• Eventuel huslejestigning og reguleringsmetode

5. Forudbetalinger — depositum og forudbetalt husleje

Dette er en af de hyppigst misforståede dele af lejekontrakten:

Depositum:

• Maksimalt 3 måneders husleje
• Bruges til at dække udlejerens udgifter ved fraflytning (istandsættelse, manglende husleje m.m.)
• Skal tilbagebetales inden for rimelig tid efter fraflytning, med fradrag for berettigede krav

Forudbetalt husleje:

• Maksimalt 3 måneders husleje
• Er ikke et depositum — det er forudbetalt husleje for de sidste måneder
• Kan ikke bruges til istandsættelse

Samlet maksimum for depositum + forudbetalt husleje: 6 månederslejer. Kræver udlejeren mere, er det ugyldigt.

6. Aconto til varme og vand

Angiv acontobeløb og afregningsmetode. Udlejeren er forpligtet til at afregne varme- og vandforbrug mindst én gang om året og refundere overskydende beløb.

7. Opsigelse og opsigelsesvarsler

Lejelovens standardvilkår:

• Lejers opsigelsesvarsel: 3 måneder (kan ikke forkortes i kontrakten)
• Udlejers opsigelsesvarsel: 1 år (plus de meget begrænsede grunde til opsigelse)

Vigtig pointe for udlejere: Lejeloven giver lejerenhver meget stærk beskyttelse mod opsigelse. Udlejeren kan kun opsige lejeren på begrænsede grunde (fx eget brug af lejligheden, lejers misligholdelse). En opsigelse kræver saglig begrundelse og kan indbringes for huslejenævnet.

8. Vedligeholdelsespligten

Lejeloven opdeler vedligeholdelsespligten i indvendig og udvendig vedligeholdelse:

• Indvendig vedligeholdelse (normalt lejerens ansvar): Maling, hvidtning og tapetsering af vægge og lofter samt maling og lakering af gulve, døre og vinduer indvendigt
• Udvendig vedligeholdelse (normalt udlejerens ansvar): Alt andet — tag, facader, fællesarealer, tekniske installationer

Parternes vedligeholdelsesansvar kan justeres i kontrakten inden for lovens rammer, men mange standardafvigelser er ugyldige.

9. Husorden

En reference til eventuel husorden i ejendommen. Husordenen er en del af lejeforholdet, selv om den er et separat dokument.

10. Tillæg (§ 11)

I § 11 kan parterne aftale individuelle vilkår, der afviger fra typeformularens standardvilkår — men kun inden for lejelovens rammer. Typiske tillæg:

• Husdyrforbud eller -tilladelse
• Krav om erhvervsforsikring
• Parkeringspladser
• Vedligeholdelsesforpligtelser der afviger fra standarden
• Fraflytningsvilkår (normalistandsættelse m.m.)

Advarsel: Urimelige vilkår i § 11 kan kendes ugyldige af huslejenævnet, selv om lejeren har underskrevet.

Indflytningsrapport — en vigtig formalitet

Udlejeren skal tilbyde lejeren en indflytningssyn inden for 2 uger efter indflytning. Ved synet udarbejdes en indflytningsrapport, der dokumenterer boligens tilstand ved indflytning.

Hvorfor er dette vigtigt?

• Indflytningsrapporten er dokumentationen for lejemålets tilstand, da lejeren overtog det
• Uden en rapport har udlejeren vanskeligt ved at kræve erstatning for skader, der var til stede ved indflytning
• Lejeren bør gennemlæse rapporten nøje og tilføje eventuelle bemærkninger

Se vores guide til [indflytningsrapporten](/blog/indflytningsrapport-guide).

Fraflytning og istandsættelse

Fraflytning er den hyppigste kilde til konflikter. Her er de vigtigste regler:

Normalistandsættelse:

Lejeren skal normalt aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, med fradrag for normal slid og ælde.

Hvad kan udlejeren kræve betaling for?

• Skader ud over normalt slid og ælde (fx huller i vægge, ridser i gulv fra tung møblering)
• Manglende vedligeholdelse (fx ujævne malingsoverflader, slidte overflader der afviger fra normal slid)

Hvad kan udlejeren IKKE kræve betaling for?

• Normalt slid og ælde over tid
• Skader der var til stede ved indflytning og dokumenteret i indflytningsrapporten
• Forbedringer af lejemålet ud over dets stand ved indflytning

Fraflytningsrapporten:

Udlejeren skal afholde fraflytningssyn og udlevere en fraflytningsrapport til lejeren. Krav om istandsættelse, der ikke er nævnt i fraflytningsrapporten, kan ikke efterfølgende kræves.

Opret professionel lejekontrakt på 10 minutter →

Huslejens størrelse og regulering

Fri lejefastsættelse vs. omkostningsbestemt husleje

Hvilke huslejeregler der gælder, afhænger af ejendommens type og alder:

Fri lejefastsættelse gælder for:

• Ejerlejligheder og parcelhuse udlejet privat
• Lejeboliger i bygninger opført efter 1991 (i de fleste kommuner)
• Nybyggede lejligheder (første udlejning)

Omkostningsbestemt husleje gælder for:

• Ældre udlejningsejendomme i regulerede kommuner (fx København, Frederiksberg, Aarhus m.fl.)

Overstig ikke den tilladte husleje i regulerede ejendomme — det kan medføre tilbagebetaling og bøde.

Huslejenævnet

Er du i tvivl om, om huslejen er rimelig? Eller er der konflikt om depositum, vedligeholdelse eller opsigelse? Huslejenævnet er din første instans. Det er gratis at indbringe en sag — og nævnets afgørelser er bindende, medmindre de indbringes for domstolene.

Specielle lejeforhold — hvad gælder?

Fremleje

Fremlejer du din lejlighed ud? Du skal normalt have udlejerens tilladelse. Som fremleje er det stadig dig, der er ansvarlig over for udlejeren — din fremlejetager er kun ansvarlig over for dig.

Se vores guide til [overdragelse af lejekontrakt](/blog/overdragelse-lejekontrakt).

Udlejning af værelse i eget hjem

Lejer du et værelse ud i din egen bolig, gælder særlige regler. Udlejeren (dig) har lettere adgang til opsigelse, og lejebeskyttelsen er svagere for lejeren.

Se vores guide til [udlejning af værelse](/blog/udlejning-vaerelse).

Andelsboliger

Andelsboliger kan ikke lejes ud på normale markedsvilkår. Andelsboliglovgivningen og andelsforeningens vedtægter sætter snævre rammer for udlejning.

Se vores guide til [andelsboligkontrakten](/blog/andelsboligkontrakt-guide).

Checkliste: Hvad du skal tjekke inden du underskriver

Som lejer:

• [ ] Er det en officiel typeformular A (eller B)?
• [ ] Er huslejen rimelig ift. markedet og eventuelle reguleringsregler?
• [ ] Er depositum og forudbetalt husleje inden for lovens maksimum (3+3 måneder)?
• [ ] Er ind- og fraflytningsvilkår klare?
• [ ] Er vedligeholdelsesansvaret tydeligt fordelt?
• [ ] Er eventuelle tillæg i § 11 rimelige?
• [ ] Er der en indflytningsrapport som del af overtagelsesprocessen?
• [ ] Forstår du opsigelsesvilkårene — er de til din ulempe?

Som udlejer:

• [ ] Er typeformularen udfyldt korrekt og komplet?
• [ ] Er depositum og forudbetalt husleje korrekt angivet?
• [ ] Har du planlagt et indflytningssyn og udarbejdet en indflytningsrapport?
• [ ] Er eventuelle specielle vilkår (husdyr, rygning, parkering m.m.) angivet i § 11?
• [ ] Er huslejen i overensstemmelse med gældende regler (fri/omkostningsbestemt)?

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejeren kræve mere end 3 måneder i depositum?

Nej. Det maksimale depositum er 3 månedershuslejer. Herudover kan udlejeren kræve op til 3 måneder forudbetalt husleje. Samlet maksimum er 6 månederslejer. Overstiger kravet dette, er den overskydende del ugyldig.

Kan lejeren opsige med kortere varsel end 3 måneder?

Nej. 3 måneder er det lovfæstede minimum for lejerens opsigelsesvarsel. En kortere frist aftalt i kontrakten er ugyldig.

Kan udlejeren opsige lejemålet uden grund?

Nej. Udlejeren kan kun opsige lejeren på begrænsede lovhjemlede grunde: eget brug af boligen, nedrivning, lejers væsentlige misligholdelse m.m. En begrundelsesløs opsigelse er ugyldig.

Hvad gør jeg, hvis udlejeren trækker uretmæssigt fra depositum?

Indbring sagen for huslejenævnet. Det er gratis og afgøres typisk inden for få måneder. Nævnets afgørelse er bindende.

Er en digital lejekontrakt gyldig?

Ja. En lejekontrakt underskrevet digitalt (fx via MitID eller anden godkendt digital signatur) er juridisk ligestillet med en papirkontrakt. LegalDock understøtter digital underskrift af lejekontrakter.

Hvad sker der, hvis der ikke er en skriftlig lejekontrakt?

Lejeforholdet eksisterer stadig, men det er meget sværere at dokumentere, hvad der er aftalt. Lejelovens standardregler vil gælde, og tvister er sværere at løse. Altid brug en skriftlig kontrakt.

Konklusion

En lejekontrakt er mere end et stykke papir — det er rammerne for dit hjem eller din investering. Med lejeloven 2022 (gældende i 2026) er lejeres rettigheder stærke, og mange vilkår der er til skade for lejeren, er automatisk ugyldige. Som udlejer er det afgørende at bruge en korrekt typeformular og forstå de regler du er bundet af.

Med LegalDock's lejekontrakt-skabelon sikrer du en komplet, lovmedholdig kontrakt — klar til digital underskrift af begge parter.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Huslejereglerne varierer afhængigt af kommunetype (reguleret/ureguleret), ejendomstype og opførelsesår. Konsulter en advokat eller en lejerorganisation for rådgivning om din specifikke situation.