Overdragelse af lejemål: Regler for fremleje og overdragelse i Danmark 2026

# Overdragelse af lejemål: Regler for fremleje og overdragelse i Danmark 2026

Hvad sker der, hvis du har lejet en bolig og vil afstå den til en anden — eller vil rejse i et halvt år og gerne vil fremleje? Lejeloven regulerer nøje, hvornår og hvordan et lejemål kan overdrages eller fremlejes. Mange lejere kender ikke disse regler og risikerer at miste retten til lejemålet.

Denne guide forklarer reglerne for overdragelse og fremleje af lejemål i Danmark.

Overdragelse vs. fremleje — hvad er forskellen?

Overdragelse af et lejemål betyder, at lejers rettigheder og forpligtelser overdrages fuldt ud til en ny person. Den nuværende lejer træder ud af aftalen, og den nye lejer overtager.

Fremleje betyder, at den oprindelige lejer bevarer sin kontrakt med udlejer, men lader en anden (fremlejeren) bo i boligen — typisk for en periode. Den oprindelige lejer er fortsat ansvarlig overfor udlejer.

Ret til fremleje: Hvornår har lejer lov?

Midlertidig fremleje (lejelovens § 158)

En lejer har som udgangspunkt ret til at fremleje op til halvdelen af boligens værelser i op til 2 år, hvis:

• Lejemålet er et hus eller en lejlighed (ikke enkeltværelse)
• Antallet af fremlejede enheder ikke overstiger halvdelen
• Lejer anmelder fremlejen skriftligt til udlejer

Bemærk: Udlejer kan nægte fremleje, hvis antallet af beboere vil overstige det rimelige i forhold til boligens størrelse.

Fremleje af hele boligen ved midlertidigt fravær (lejelovens § 160)

En lejer kan fremleje hele lejligheden i op til 2 år, hvis lejer har saglig grund til midlertidigt ophold andetsteds:

• Arbejdsophold i udlandet
• Studieophold
• Sygdomsrelateret fravær
• Militærtjeneste

Lejer skal indhente udlejers tilladelse. Udlejer kan kun nægte, hvis fremlejeren ikke opfylder betingelserne for at bo i ejendommen.

Hent lejekontrakt-skabelon →

Vilkår for fremleje

Fremlejeforholdet reguleres af en fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og fremlejeren. Denne kontrakt bør indeholde:

• Boligens adresse og beskrivelse
• Fremlejeperioden (start og slut)
• Husleje og depositum
• Fordelingen af forbrugsudgifter
• Vilkår for tilbagelevering
• Hvem der er ansvarlig for skader

Huslejekravet: Fremlejeren må som udgangspunkt ikke betale mere i husleje end den oprindelige lejer. At opkræve "sort fremleje" (markant overpris) er ulovligt.

Overdragelse af lejemål

En egentlig overdragelse — hvor den nuværende lejer fuldstændigt udtræder af aftalen og en ny lejer træder ind — kræver som udgangspunkt udlejers skriftlige samtykke.

Overdragelse ved dødsfald

Dør lejeren, har dennes ægtefælle, samlever eller husstandsmedlem ret til at overtage lejemålet, jf. lejelovens §§ 75-77. Betingelserne:

• Personen har haft fast bopæl i boligen
• Vedkommende ønsker at fortsætte lejemålet

Udlejer kan kun modsætte sig overtagelse, hvis vedkommende ikke opfylder generelle krav til lejere.

Separation og skilsmisse

Ved separation eller skilsmisse kan en af parterne overtage retten til lejemålet — også selv om kun den anden part er lejer. Retten aftales typisk i forbindelse med separations- eller skilsmissevilkårene.

Familieoverdragelse i andelsboliger

Andelshavere har særlige regler for overdragelse — andelsloven regulerer adgangen til at overdrage andelen inden for familien.

Erhvervslejemål og overdragelse

For erhvervslejemål gælder erhvervslejeloven, der på visse punkter er mere lempelig:

• Lejer har normalt ret til at overdrage lejemålet til en ny erhvervsdrivende, der driver tilsvarende virksomhed
• Udlejer kan nægte overdragelse, hvis den nye lejer ikke er tilstrækkeligt kreditværdig

Har du brug for mere om erhvervslejekontrakter? Se vores guide til [erhvervslejekontrakter](/blog/erhvervslejekontrakt-guide).

Ulovlig fremleje — konsekvenser

Fremlejer eller overdrager en lejer lejemålet uden lovlig hjemmel eller udlejers tilladelse, risikerer lejer:

1. Ophævelse af lejemålet — udlejer kan kræve lejemålet fraflyttet

2. Erstatningskrav — for evt. skader forvoldt af fremlejeren

3. Tab af de rettigheder, der fulgte med lejemålet

Fremlejerens uhensigtsmæssige adfærd tilregnes lejeren — lejer hæfter for fremlejerens skader.

Se lejekontrakt-skabelon →

Fremlejekontrakt — hvad skal den indeholde?

En fremlejekontrakt bør som minimum angive:

• Boligens adresse og en beskrivelse af, hvad der fremlejes
• Fremlejeperiodens start og slut
• Månedlig husleje og betalingstermin
• Depositum og betingelser for tilbagebetaling
• Regler om inventar og løsøre
• Parternes forpligtelser ved skader og slid
• Opsigelsesvilkår

Ofte stillede spørgsmål om overdragelse og fremleje

Kan udlejer forbyde al fremleje i kontrakten?

Nej — de lovfæstede rettigheder til fremleje (fx halvdelen af boligen eller midlertidigt fravær) kan ikke fraskrives i lejekontrakten. Kontraktsvilkår, der begrænser disse rettigheder, er ugyldige.

Hvad sker der med depositum ved overdragelse?

Ved overdragelse af lejemålet til en ny lejer bør depositum håndteres særskilt: den nye lejer kan indbetale et nyt depositum, og den gamle lejer har krav på tilbagebetaling af sit depositum ved fraflytning — medmindre parterne aftaler en direkte overgang.

Kan fremlejer opsige fremlejeforholdet?

Ja — fremlejeren er bundet af fremlejekontraktens vilkår, herunder eventuelle opsigelsesregler. Fremlejer kan ikke pludselig kræve at flytte ud uden varsel.

Må jeg Airbnb-udleje min lejebolig?

Kortidsudlejning via Airbnb er fremleje. Det kræver udlejers samtykke, og der kan gælde lokale regler (fx kommunale begrænsninger). Ulovlig kortidsudlejning kan føre til ophævelse af lejemålet.

Hvad er pligterne for den oprindelige lejer under fremlejeperioden?

Den oprindelige lejer er fortsat part i lejekontrakten og hæfter overfor udlejer for huslejen og for skader forvoldt af fremlejeren. Lad ikke dette overraske dig — det er en reel risiko.

Konklusion

Fremleje og overdragelse af lejemål er velregulerede i dansk lejelov — men kun inden for disse rammer er det lovligt. Kend dine rettigheder og forpligtelser, inden du indgår en fremlejeaftale. Udform altid en skriftlig fremlejekontrakt, og husk at anmelde fremlejen til udlejer.

---

Indholdet i denne artikel er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning. Konsulter en erhvervsjurist for rådgivning om din konkrete situation.