Samejeaftale: Guide til køb af bolig eller ejendom med en anden

Stadig flere danskere køber boliger og ejendomme i sameje — med en samlever, en ven, et søskende eller en forretningspartner. Sameje kan være den eneste realistiske vej ind på boligmarkedet for mange, men det kræver omtanke og en solid skriftlig aftale. Uden en samejeaftale kan hverdagsbeslutninger om ejendommen, og særligt situationer med salg, skilsmisse, dødsfald eller uenighed, føre til alvorlige konflikter.

Denne guide forklarer, hvad sameje er, hvilke regler der gælder, og hvad en samejeaftale bør indeholde.

Hvad er sameje?

Sameje opstår, når to eller flere personer ejer en ejendom eller et aktiv i fællesskab. Hver samejer ejer en ideel andel af ejendommen — typisk 50/50, men andelen kan variere.

I dansk ret skelnes der ikke formelt mellem sameje og meddejerskab. Udgangspunktet er, at samejere har lige store andele, medmindre andet er aftalt og dokumenteret.

Sameje opstår typisk ved:

• To ugifte samlevende, der køber bolig sammen
• To venner, der investerer i udlejningsejendom eller fritidshus
• Familiemedlemmer, der arver en ejendom i fællesskab
• Forretningspartnere, der køber en erhvervsejendom

Hvorfor er en samejeaftale vigtig?

Mange lader sameje opstå uden skriftlig aftale og stoler på, at parterne er enige. Det fungerer sjældent i det lange løb.

Uden en samejeaftale gælder dansk rets ufravigelige regler — og de kan give uforudsigelige resultater:

• Enhver samejer kan til enhver tid kræve ejendommen solgt ved tvangsauktion, hvis de ønsker at ophæve samejdet (medejerlovens regler)
• Udgifter til vedligeholdelse og drift skal deles proportionalt med andelene — men der er uklarhed om fordeling af daglige udgifter
• Ingen af samejerne kan sælge sin andel uden at give de øvrige samejere forkøbsret

En samejeaftale fastlægger jeres egne regler og forebygger disse problemer.

Hvem er det relevant for?

Samlevende par

Samlevende er i Danmark ikke juridisk ligestillet med ægtefæller — hverken ved ophør af samlivet eller ved dødsfald. En samejeaftale er særlig vigtig for samlevende, fordi:

• I ingen automatisk ret til hinandens formue, herunder boligen
• Loven beskytter jer ikke på samme måde som ægtefæller
• I kan ikke arve hinanden uden testamente

For samlevende bør samejeaftalen suppleres med et [gensidigt testamente](/blog/testamente-guide-arv).

Venner og investorer

Køber du en udlejningsejendom, et sommerhus eller en investering med en ven eller et familiemedlem, er en detaljeret samejeaftale afgørende. Konflikter opstår typisk, når:

• En part vil sælge, den anden vil beholde
• En part ikke kan bidrage til udgifterne (fx ved jobtab)
• En parts livssituation ændrer sig (skilsmisse, sygdom, flytning)

Arvinger

Arver to søskende en ejendom i fællesskab (sameje ved arv), kan der opstå uenighed om, hvad der skal ske med ejendommen. En aftale tidligt i processen forebygger kostbare tvister.

Hvad skal en samejeaftale indeholde?

1. Parternes identitet og andele

• Navn, adresse og CPR-nummer på alle samejere
• Præcis fordeling af andelene (fx 50/50, 60/40 — afspejl den faktiske investering)

Vigtigt om ulige andele: Hvis parterne bidrager forskelligt til udbetaling eller realkreditlån, bør fordelingen afspejle dette — men husk at ulige andele har skattemæssige konsekvenser og kræver vurdering af ejendomshandlen.

2. Ejendommens beskrivelse

• Præcis adresse og matrikelnummer
• Ejendomstype (helårsbolig, sommerhus, erhvervsejendom)

3. Finansiering og udgifter

• Fordeling af købesum, udbetaling og realkreditlån
• Fordeling af løbende udgifter: terminer, ejendomsskat, fællesudgifter, forsikring
• Fordeling af vedligeholdelsesudgifter — hvem betaler for hvad?
• Hvad sker der, hvis en samejer ikke kan betale sin del?

4. Brug af ejendommen

• Hvem bor i ejendommen, og på hvilke vilkår?
• Hvem har ret til at bruge sommerhuset — og hvornår?
• Kan en samejer leje sin del ud (fx via Airbnb)?

5. Bestemmelsesret og beslutningstagning

• Hvem bestemmer ved uenighed om vedligeholdelse og ombygning?
• Kræver store beslutninger enstemmighed eller kan flertallet (ved mere end 2 parter) bestemme?
• Hvem er ansvarlig for den daglige administration?

6. Salg af ejendommen

Dette er den vigtigste del af samejeaftalen og årsagen til de fleste konflikter.

Forkøbsret: Ønsker en samejer at sælge sin andel, skal de øvrige samejere have forkøbsret til samme pris og vilkår som det tilbud, der er modtaget fra tredjemand.

Tvangssalg: Under hvilke omstændigheder kan en samejer kræve ejendommen solgt? Angiv en procedure — fx at der gives et varsel på 6-12 måneder, inden salgsproceduren indledes.

Salg til tredjemand: Under hvilke betingelser kan en samejer sælge sin andel til en ekstern part, og kræves de øvrige samejeres godkendelse?

Prisfastsættelse: Kan parterne ikke blive enige om en pris, bør aftalen angive en vurderingsprocedure — fx en uafhængig ejendomsmæglervurdering.

7. Exit-scenarier

Hvad sker der, når livet ændrer sig?

Dødsfald: Hvem arver den afdøde samejers andel? Har de øvrige samejere forkøbsret til den afdødes andel, inden den overgår til arvinger?

Samlivsophør: Ønsker samlevende at gå fra hinanden, bør der være en klar exit-plan. Typisk: En part tilbydes at købe den andens andel inden for en bestemt frist; hvis aftale ikke indgås, sælges ejendommen.

Skilsmisse: Har en samejer giftet sig og efterfølgende skilt sig? Hvad sker der med andelen, der måske er bragt ind i et fællesbo?

Ufrivillig exit (konkurs, misligholdelse): Hvad sker der, hvis en samejer går konkurs eller misligholder sine forpligtelser over for de øvrige samejere?

8. Tinglysning

En samejeaftale bør tinglyses som servitut på ejendommen, så den er offentlig kendeligt og binder fremtidige ejere. Tinglysning sikrer, at aftalen er gyldig over for tredjemand — herunder den ene samejers kreditorer.

Samejeaftale vs. ægtepagt

Er samejerne gift eller overvejer de ægteskab, skal de også tage stilling til, om ejendommen er særeje eller fælleseje.

Fælleseje (udgangspunktet):

• Ejendommens stigningen i værdi deles ligeligt ved skilsmisse
• Risiko: Den ene ægtefælle har krav på halvdelen af stigningen, selvom vedkommende har bidraget mindre

Særeje (aftales i ægtepagt):

• Ejendommen er den ene ægtefælles særeje — deles ikke ved skilsmisse
• Kræver en formel ægtepagt

Læs vores guide til [ægtepagt og særeje](/blog/aegtepagt-saereje-guide).

Skattemæssige forhold ved sameje

Ejendomsværdiskat: Betales af samejere, der bor i ejendommen, proportionalt med andelen.

Rentefradrag: Samejere kan fratrække renteudgifter på realkreditlån proportionalt med andelen.

Fortjeneste ved salg: Fortjeneste ved salg af en helårsbolig, der har tjent som primær bolig, er skattefri (parcelhusreglen). Gælder for den andel, der svarer til den pågældendes boligbrug. For sommerhuse gælder egne regler.

Gaveskat: Overdrager en samejer sin andel som gave til den anden samejer, kan der opstå gaveafgift eller beskatning, afhængig af parternes relation og andelens værdi.

Praktiske råd

Start samtalen tidligt: De fleste exit-klausuler virker akademiske, når man er midt i en lykkelig boligkøbsproces. Men det er netop da, samtalen er nemmest at have.

Vær konkret om økonomi: Angiv præcise beløb og procentsatser — ikke "en rimelig andel" eller "efter nærmere aftale".

Opdatér aftalen ved livets forandringer: Hvis din livssituation ændrer sig markant (nyt job, ny partner, børn), bør I gennemse samejeaftalen og evt. tilpasse den.

Overvej en mediationsklausul: Indsæt en klausul om, at tvister søges løst via mægling, inden sagen indbringes for domstolene.

Sameje med lejeindtægt: Udlejning og skatteforhold

Ejer I ejendommen som investering og udlejer den til tredjemand?

Skattemæssig fordeling af lejeindtægt

Lejeindtægt beskattes hos den sameje, der ejer den pågældende andel. Ved 50/50 ejerskab deles lejeindtægt og fradrag ligeligt.

Fradragsmuligheder ved udlejning:

• Vedligeholdelsesudgifter (løbende, ikke forbedringer)
• Forsikring og ejendomsskat (forholdsmæssig andel)
• Renteudgifter på lån (forholdsmæssig andel)
• Administrationsudgifter

Virksomhedsordningen og sameje

Sameje om udlejningsejendomme kan i visse tilfælde drives inden for virksomhedsordningen (VSO). Kontakt en revisor for at afdække muligheder og begrænsninger.

Sameje og realkreditlån: Solidarisk hæftelse

Er der optaget et fælles realkreditlån på ejendommen, hæfter begge samejere typisk solidarisk — dvs. kreditoren kan kræve hele gælden betalt af én samejer, uanset den indbyrdes fordeling.

Hvad dette betyder i praksis:

• Kan den ene samejer ikke betale sin del af terminen, kan banken/realkreditinstituttet kræve den anden samejer betaler det hele
• Den samejer, der betaler mere end sin andel, har et regreskrav mod den anden

Samejeaftalen bør:

• Fastlægge klar procedure ved misligholdelse (hvad sker der, hvis en samejer ikke kan betale?)
• Angive, om den betalende samejer kan kræve øget andel i ejendommen som kompensation

Sameje over generationer: Arv og succession

Ejer du en ejendom i sameje med et søskende, og I arver den fra jeres forældre, kan der opstå spørgsmål om:

Succession ved arv: Arver du en ejendom, succederer du normalt i afdødes skattemæssige anskaffelsespris — dvs. du overtager den skattemæssige stilling. Dette kan have store konsekvenser ved efterfølgende salg.

Boafgift: Arvet ejendom er underlagt boafgift (15% til nærmeste arvinger af arv over et bundfradrag, der i 2026 udgør ca. 321.900 kr.).

Generationsskifte: Overvejer du at overdrage din andel til børn eller andre slægtninge? Der er særlige regler om succession og gaveskat, der kan mindske den skattemæssige belastning. Rådfør dig med en revisor.

Relaterede emner

Er I samlevende og overvejer I at sikre hinanden ved dødsfald? Læs vores guide til [testamente og arv](/blog/testamente-guide-arv).

Overvejer I ægteskab og vil I regulere jeres økonomi? Læs om [ægtepagt og særeje](/blog/aegtepagt-saereje-guide).

Vil du vide mere om selve købet af en ejendom? Læs vores guide til [købekontrakter](/blog/koebekontrakt-guide).

Opret din samejeaftale med LegalDock

LegalDocks samejeaftale-skabelon dækker alle de kritiske elementer — fra finansiering og udgiftsfordeling til exit-scenarier og forkøbsretsklausuler. Tilpass den til jeres specifikke situation.

Brug juridisk verificerede skabeloner. [Opret din gratis konto](/dashboard) og kom i gang på under 10 minutter.

Se vores [prisoversigt](/priser) for information om pakker og abonnement.